在日常生活中，物业服务纠纷时有发生，业主与物业公司之间的矛盾往往围绕物业费缴纳、服务质量等问题展开。今日，我们来看一起物业服务合同纠纷案件。

案情回顾

某物业公司（原告）诉称，其于2006年经小区业主双过半同意，与社区居委会签订《协议书》成为小区物业服务方，2015年再次签订《物业管理委托合同》，约定了分层级物业费标准。罗某（被告）自2022年7月起拖欠物业费共计1260元，经催收未果。被告抗辩称，居委会无权签订物业合同，合同主体不合法；且2022年4月其因举报小区内商户喧哗遭殴打，保安未制止、未报警，物业公司未尽安全保障义务，故拒缴物业费。被告还提出，物业公司员工存在上班睡觉等失职行为，构成违约。

原告向法院提出诉讼请求：

1.被告支付拖欠物业管理服务费1260元以及违约金；

2.被告承担本案诉讼费用。

法院审理

法院查明，涉案小区尚未成立业主委员会，根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，社区居委会可在无业委会情况下代行业主委员会职责。2015年签订的《物业管理委托合同》经业主双过半同意并备案，合法有效，对全体业主具有约束力。关于被告所述保安未制止殴打事件，法院认定小区确存在喧哗情况，原告未举证证明已尽管理义务，酌情扣减当月物业费60元。但被告主张的人身损害赔偿与本案非同一法律关系，需另案解决。

法院指出，物业公司依合法合同提供服务，业主应缴纳物业费，但物业公司亦需履行安全保障义务。被告拒缴物业费事出有因，故不支持违约金。

法院判决：

一、被告向原告支付2022年7月1日至2024年3月31日期间的物业服务管理费1200元；

二、驳回原告的其余诉讼请求。

佰仕说法

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，社区居委会可在政府指导下代行业主委员会职责，签订的物业合同经业主双过半同意并备案后合法有效，对全体业主具有约束力。

物业公司的安全保障义务是物业服务的重要内容。根据《物业管理条例》及《中华人民共和国民法典》相关规定，物业公司需维护小区公共秩序，对侵权行为应及时制止、报警。若未尽合理限度义务，可能承担相应责任，但业主需举证证明物业公司存在重大过错。

在纠纷解决路径上，业主与物业公司应优先协商解决争议共同维护小区和谐管理秩序。若协商不成，可通过法律途径主张权利，但需注意区分不同法律关系。

本案启示我们，物业服务关系中，双方的权利义务紧密相连。物业公司应依法依约提供服务，业主也需履行缴费义务。当发生争议时，理性沟通与合法维权缺一不可。了解法律边界，方能更好地维护自身权益，共建和谐社区环境。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条     当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条     当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百四十四条     业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第九百四十八条     物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

案例来源：中国裁判文书网     编辑：魏馥斯 | 排版：魏馥斯